Ocena brak

WYCENA GRUNTÓW ROLNYCH

Autor /Otomar444 Dodano /16.08.2013

Grunt rolny wg kodeksu cywilnego jest to nieruchomość, która aktualnie jest (lub może być) wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Może składać się z jednej lub kilku działek ewidencyjnych, pod warunkiem że stanowią one przedmiot tej samej własności i są uregulowane w tej samej księdze wieczystej.

Według ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych do gruntów rolnych zaliczamy: 1) użytki rolne (grunty orne, sady i inne plantacje wieloletnie oraz łąki i pastwiska); 2) grunty pod stawami rybnymi oraz innymi zbiornikami wodnymi, wykorzystywane wyłącznie dla potrzeb rybactwa śródlądowego; 3) grunty pod budynkami i urządzeniami wykorzystywanymi do produkcji rolniczej; 4) grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi do produkcji rolniczej, uznanej za dział specjalny; 5) grunty ogrodów botanicznych i pracowniczych ogródków działkowych; 6) grunty zrekultywowane na cele rolne; 7) grunty pod budynkami mieszkalnymi wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych; 8) grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami, zakrzewieniami śródpolnymi, pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi; 9) grunty pod urządzeniami melioracji wodnych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów; 10) grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych; 11) torfowiska stanowiące nieużytki w stanie naturalnym.

Grunty rolne mogą być własnością osób prywatnych, spółdzielni lub też należeć do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Na rynku nieruchomości są one przedmiotem wielu transakcji kupna-sprzedaży, dlatego podlegają bardzo często procesowi wyceny.

1. Grunty rolne należące do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa stanowią bardzo duży potencjał wytwórczy w produkcji rolniczej. Część z nich znajduje się w gospodarstwach w administrowaniu i w jednoosobowych spółkach hodowlanych Skarbu Państwa, pozostała jest dzierżawiona przez osoby prywatne.

Od początku działalności Agencji Nieruchomości Rolnych wiele gruntów zostało sprzedanych lub oddanych w dzierżawę. W przypadku sprzedaży gruntów rolnych niezbędną czynnością stała się ich wycena. W zakresie sprzedaży gruntów rolnych ustalono, że jedną z metod wyceny gruntów może być metoda według stawek szacunkowych. Metodę tę stosuje się także przy w.g.r. przejmowanych przez Skarb Państwa od rolników w zamian za rentę lub emeryturę. Metoda ta polega na tym, że powierzchnię wycenianego gruntu mnożymy przez stawkę szacunkową, wyrażoną w decytonach żyta oraz przez cenę rynkową 1 dt żyta. Stawki szacunkowe odczytywane są z tabel zawartych w rozporządzeniu Ministra Skarbu Państwa. W tabelach podane są wielkości stawek szacunkowych w dt żyta, zależne od rodzaju gruntu rolnego, klasy bonitacji gleb oraz okręgu podatkowego.

Przy w.g.r. metodą stawek szacunkowych należy: 1) zgromadzić informacje o gruntach rolnych na podstawie dokumentów ewidencji gruntów, księgi wieczystej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wywiadu terenowego; 2) ustalić okręg podatkowy, w którym znajduje się szacowana nieruchomość; 3) ustalić stawkę szacunkową gruntu na podstawie tabel zawartych w rozporządzeniu Ministra Skarbu; 4) ustalić aktualnie obowiązującą cenę 1 decytony (dt) ziarna żyta stosownie do przepisów o podatku rolnym.

Przy pozostałych gruntach obowiązują omówione poniżej zasady wyceny.

W przypadku gruntów pod plantacjami wieloletnimi (sady, chmielniki, porzeczki, truskawki itp.) stawka szacunkowa zależy od okręgu podatkowego, klasy gleb oraz rodzaju gruntu. Jeśli są to grunty orne, to stawkę ustalamy, korzystając z tabeli stawek szacunkowych dla gruntów ornych; jeśli są to trwałe użytki zielone, to korzystamy z tabeli dla użytków zielonych. 

2. Wycena gruntów w podejściu porównawczym polega na ustaleniu ich wartości rynkowej na podstawie cen gruntów podobnych (porównywalnych) sprzedanych na lokalnym rynku. Podobieństwo gruntów porównywalnych z wycenianym powinno dotyczyć takich cech, jak: rodzaj gruntu, klasa bonitacyjna, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, wyposażenie w urządzenia (melioracje, deszczownie) oraz stan zagospodarowania.

Procedura postępowania przy w.g.r. metodą cenowo-porównawczą polega na: 1) ustaleniu cech wycenianego gruntu (powierzchnia, klasa bonitacji, lokalizacja, kształt działki itp.); 2) wyborze gruntów porównywalnych z wycenianym oraz ustaleniu ich cech; 3) obliczeniu ceny 1 ha gruntów porównywalnych; 4) zestawieniu cech gruntów porównywalnych z cechami gruntu wycenianego i ustaleniu poprawek; 5) wprowadzeniu poprawek do cen 1 ha gruntów porównywalnych i uzyskaniu w ten sposób wartości 1 ha gruntu wycenianego; 6) ustaleniu wartości gruntu wycenianego poprzez pomnożenie wartości 1 ha gruntu przez jego powierzchnię.

Podstawowym warunkiem prawidłowej wyceny w podejściu porównawczym jest duże podobieństwo porównywanych nieruchomości i obiektywne informacje o przeprowadzonych transakcjach na rynku.

3. Istotą metody „przeciętnych cen rynkowych” jest porównywanie cech wycenianej nieruchomości z takimi samymi cechami innych nieruchomości, których ceny rynkowe są znane. Na wartość rynkową wycenianych gruntów ma wpływ wiele czynników, wśród których do najważniejszych zaliczamy: podaż i popyt na grunty rolne, położenie, klasę bonitacyjną, wyposażenie w urządzenia techniczne, melioracje, odległość gruntów od zabudowań gospodarstwa, kształt działki, zagrożenie gruntów erozją, trudności w uprawie, poziom kultury rolnej.

Określenie wartości gruntów rolniczych polega na obliczeniu średniej arytmetycznej lub średniej ważonej wszystkich notowanych cen podobnych nieruchomości na rynku.

Najistotniejszymi problemami przy stosowaniu tej metody są: 1) dostępność i wiarygodność informacji o transakcjach rynkowych wraz z informacjami charakteryzującymi tę nieruchomość; 2) wiarygodność informacji; 3) możliwość statystycznego opracowania cen.

Wiarygodność metody cen rynkowych ulegnie zwiększeniu z chwilą zaistnienia systemu monitoringu wartości rynkowych nieruchomości. Obecnie system taki nie istnieje. Pozostaje zatem korzystanie z cen gruntów rolnych statystycznie opracowanych i publikowanych przez GUS lub gromadzenie informacji z biur notarialnych, urzędów gmin i biur pośredniczących w transakcjach.

4. Metodę wyceny w podejściu dochodowym stosujemy wówczas, gdy nieruchomość przynosi dochody i jest przedmiotem sprzedaży. Inwestor nabywający nieruchomość nabywa prawa do dochodów, które może ona przynosić. Na wartość nieruchomości wpływają dwa podstawowe czynniki: przewidywana wysokość dochodów z nieruchomości oraz wymagana stopa zysku.

Podejście dochodowe oparte jest na założeniu, że nabywca nieruchomości będzie skłonny zapłacić za nią cenę uzależnioną od spodziewanego lub wymaganego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.

Teoretycznie można obliczyć za pomocą klasycznej metody dochodowej wartość każdej działki gruntu. Należy wówczas znać dochód, jaki ona przynosi. Jest to możliwe tylko dla nieruchomości niestanowiących gospodarstw.

W przypadku gospodarstwa rolniczego bardzo trudno jest obliczyć dochód dla danej powierzchni gruntu stanowiącej część gospodarstwa. Poważnym problemem byłoby na przykład określenie kosztów stałych obciążających wycenioną działkę.

Metodę w podejściu dochodowym często wykorzystuje się w wycenie gruntów będących przedmiotem dzierżawy. Stosuje się wówczas technikę kapitalizacji prostej, w której dochód roczny z dzierżawy mnoży się przez współczynnik kapitalizacji. W technice tej zakłada się, że wysokość rocznego dochodu będzie stała przez nieograniczony okres. Wzór na obliczenie wartości gruntu rolnego będącego przedmiotem dzierżawy ma następującą postać:

Wgr = D × 1/R

gdzie: Wgr - wartość gruntu rolnego; D - dochód roczny (czynsz dzierżawny); 1/R - współczynnik kapitalizacji.

Podobne prace

Do góry