Ocena brak

Prawo pierwokupu

Autor /patrycja Dodano /28.03.2011

 

Prawo pierwokupu (art. 596 i n. KC) polega na tym, że określonemu podmiotowi przysługuje

pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy, w razie gdyby jej właściciel zawarł umowę

sprzedaży z innym podmiotem (może się także odnosić do sprzedaży praw).

Źródłem prawa pierwokupu może być:

- umowa

- przepis ustawy, w praktyce poważniejsze znaczenie ma zwane ustawowym prawem

pierwokupu.

Charakter prawa pierwokupu:

- uprawniony może skorzystać z prawa pierwokupu tylko wtedy, gdy zobowiązany

sprzedaje rzecz innej osobie

- właściciel rzeczy obowiązany jest zawrzeć umowę sprzedaży z osoba trzecią pod

warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu

- właściciel jest obowiązany niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy

sprzedaży

- uprawniony może skorzystać z prawa pierwokupu (od momentu zawiadomienia o

sprzedaży) w ciągu:

o 1 miesiąca – w razie sprzedaży nieruchomości

o 1 tygodnia – w razie sprzedaży rzeczy ruchomych

- uprawniony powinien złożyć swoje oświadczenie woli w takiej formie, jaka jest

przewidziana dla sprzedaży danej rzeczy

Z mocy ustawy prawo pierwokupu przysługuje:

- Skarbowi Państwa

- Gminie

- Dzierżawcy nieruchomości – długoletniemu

2. Rękojmia i gwarancja przy sprzedaży

Zobowiązania - część ogólna (strony 1-25), część szczegółowa (strony 26-32)

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi regulują przepisy art. 556-576 KC. Precyzują one

zwłaszcza zasady załatwiania reklamacji wad towaru, gdy, gdy sprzedawca jest osobą

zawodowo trudniącą się sprzedażą. PC wyróżnia 2 rodzaje wad rzeczy sprzedanej:

1) WADA FIZYCZNA:

rzecz ma cechy zmniejszające jej wartość lub użyteczność

rzecz nie ma właściwości o których zapewniał sprzedawca

rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym

2) WADY PRAWNE:

gdy sprzedawca sprzedał rzecz stanowiącą własność osoby trzeciej

gdy rzecz sprzedana jest obciążona prawem osoby trzeciej

Odpowiedzialność sprzedawcy:

- sprzedaż wadliwej rzeczy lub prawa naraża sprzedawcę na odpowiedzialność

odszkodowawczą, jeżeli można sprzedawcy lub osobę za którą odpowiada, przypisać

winę (art. 471 i nn. KC)

- odpowiedzialność opiera się na zasadzie ryzyka (sprzedawca odpowiada także, gdy o

wadzie nie mógł wiedzieć).

Odpowiedzialność może być wyłączona:

droga umowy – ale nie w przypadku, kiedy kupujący dowodzi podstęp

sprzedawcy, albo jeżeli sprzedawca zataił wady o których wiedział

sprzedawca ujawnia wadę przy zawarciu umowy, to nie odpowiada z tytułu

rękojmi:

i. realizacja uprawnień z tytułu rękojmi przysługuje kupującemu, jeżeli w

określonym czasie kupujący zgłosi sprzedawcy wadę tzw. akt

staranności

ii. wada jawna – wtedy zgłoszenie musi nastąpić w momencie wydania

rzeczy

iii. w przypadku wady ukrytej istnieje obowiązek zawiadomienia w ciągu

1-miesiąca od jej wykrycia i nie później niż 1 rok od zawarcia umowy

obowiązuje rękojmia

przepisy szczególne skracają terminy w przypadku art. Spożywczych – 3 dni, a

w innych wydłużają do 2 lat

4 uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi przy sprzedaży:

1) prawo do odstąpienia od umowy i zażądania zwrotu ceny

2) do obniżenia ceny

3) żądanie naprawienia rzeczy ale dotyczy jeżeli sprzedawca jest wytwórcą rzeczy

4) żądanie zamiany na rzecz wolną od wady (dotyczy rzeczy określonych co do gatunku)

Kupujący określa z którym uprawnieniem wystąpić. Jeżeli zdecyduje się na 1) to sprzedawca

może zablokować przez 2) lub 3).

Jeżeli rzecz ma wadę istotną (art. 560 KC), sprzedawca może 1 raz zablokować 2) lub 3), ale

za drugim razem musi oddać pieniądze.

Wadą istotną nazywamy wadę, jeżeli nie można używać rzeczy zgodnie z przeznaczeniem.

Zobowiązania - część ogólna (strony 1-25), część szczegółowa (strony 26-32)

Od 1995 r rozporządzenie RM o szczegółowych warunkach wykonywania umowy sprzedaży:

przepisy mówiące o tym, że jeżeli wadę ujawnimy, to sprzedawca musi tę wadę ujawnić

pisemnie.

3. Umowa zamiany, darowizny, dostawy

1) UMOWA ZAMIANY

jest umową, w której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę

własność rzeczy lub inne prawo majątkowe, w zamian za zobowiązanie się do

przeniesienia własności rzeczy lub innego prawa, np. zamiana jednej monety

na inną

jest umową konsensualną, wzajemną; należy do umów zobowiązujących do

rozporządzenia, jest to świadczenie niepieniężne

w zakresie zamiany stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące sprzedaży

2) UMOWA DOSTAWY

o to umowa oparta na modelu umowy sprzedaży

o to umowa wzajemna – dostawca, który zobowiązuje się wytworzyć i

dostarczyć pojedyncze, określone ilościowo rzeczy zamienne odbiorcy, a

odbiorca zobowiązuje się zapłacić za nie cenę

o może być zawierana przez osobę, która jest profesjonalistą

o regulowana jest przepisami o sprzedaży

3) UMOWA DAROWIZNY

jest to zobowiązanie darczyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz

obdarowanego kosztem swego majątku (essentialia negotii)

umowa darowizny musi być zawarta w formie aktu notarialnego, jednak

umowa zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone

świadczenie zostało spełnione

istnieje obowiązek alimentacyjny po stronie obdarowanego, gdyby darczyńca

popadł w niedostatek (może zwolnić się z obowiązku alimentacyjnego po

oddaniu przedmiotu darowizny)

darczyńca może odstąpić od umowy darowizny, jeżeli:

i. darowizna nie została wykonana

ii. darczyńca popadł w niedostatek, który powstał w wyniku darowizny,

wtedy można ją cofnąć

iii. w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego

iv. odwołanie darowizny następuje przez złożenie oświadczenie woli

obdarowanemu na piśmie

4. Umowa najmu

UMOWA NAJMU (art. 659 i n. KC) – jest umową wzajemną, przez którą wynajmujący

zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania na czas oznaczony lub nie oznaczony, a

najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem najmu

mogą być rzeczy ruchome, nieruchomości, jak również ich części składowe.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy nić 1 rok powinna być

zawarta na piśmie.

Zobowiązania - część ogólna (strony 1-25), część szczegółowa (strony 26-32)

Prawa i obowiązki stron:

1) WYNAJMUJĄCY:

- oddanie najemcy rzeczy w stanie zdatnym do użytku

- utrzymanie danej rzeczy w stanie zdatnym do użytku

- obowiązek zapewnienia najemcy spokojnego używania rzeczy

2) NAJEMCA

- obowiązek zapłaty czynszu

- używanie rzeczy w sposób w umowie określony, w sposób odpowiadający

właściwości i przeznaczeniu rzeczy

- zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu

Czas trwanie umowy najmu – max 10 lat. Jeżeli strony nie umówiły się inaczej umowa

zawarta na czas oznaczony nie powinna być rozwiązana przed upływem czasu, a jeśli

nieoznaczony to można wypowiedzieć w terminach ustawowych lub umownych.

Przedawnienie roszczeń – rocznemu terminowi przedawnienia, liczonemu od dnia zwrotu

rzeczy, ulegają roszczenia:

a. wynajmującedo o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia

rzeczy

b. najemcy o zwrot nakładów na rzecz

c. najemcy o zwrot nadpłaconego czynszu

Inne roszczenia wynikające z najmu ulegają przedawnieniu na zasadach ogólnych (art. 118

KC)

NAJEM LOKALI – ustawa z VI. 2001 o najmie lokali

1) najem lokali mieszkalnych – umowa ta zawarta musi być na czas nieokreślony lub na

czas co najmniej 3ch lat.

Rozwiązanie umowy – nie może zawierać warunku rozwiązującego, poza

przypadkami wymienionymi w ustawie jak: opuszczenie lokalu przez jego właściciela,

na czas nauki w szkole. Rozwiąże się po upływie 3ch miesięcy od tego zdarzenia.

2) ustanie najmu (wypowiedzenie stosunku najmu) [art. 11]. Należy wskazać przyczynę

wypowiedzenia na piśmie. Okoliczności:

- kiedy najemca używa niezgodnie z przeznaczeniem lokalu, dopuszcza się szkód,

narusza zasady porządku domowego i czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali

- niewykonanie obowiązku zapłaty czynszu za 3 pełne okresy płatności, należy

wyznaczyć dodatkowy miesiąc (zaproponowanie ugody) na zapłatę

- wynajęcie do bezpłatnego używania lokalu osobie trzeciej bez zgody wynajmującego

- jeżeli lokal wymaga opróżnienia w związku z rozbiórką, to można wypowiedzieć

stosunek najmu, jeżeli lokator nie chce się wyprowadzić i jeżeli nie chce się przenieść

do lokalu zastępczego na czas robót

CZYNSZ:

- przepisy prawne różnicują sytuację czynszową w zależności od wynajmowanego lokalu

- lokale gminne, państwowe, samorządu terytorialnego – czynsze ustalane drogą uchwały

przez zarząd gminy

Zobowiązania - część ogólna (strony 1-25), część szczegółowa (strony 26-32)

- czynsz może być zmieniony co najmniej na pół roku, podwyżki nie mogą przekraczać

pewnych stawek określonych, ogólnie rzecz biorąc, na podstawie wartości

odszkodowawczej

Art. 13 przewiduje możliwość eksmisji najemcy, który wykracza poza porządek i dopuszcza

się uniemożliwienia spokojnego korzystania z lokali innym lokatorom

Podobne prace

Do góry